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婚前合资买房,不料却分手,房子如何处置?

2018最快开奖历史记录 www.53jzm.cn 来源:云法律网站时间:2016-6-3 18:12:11>跟律师谈谈<

   小明和小红是一对情侣,两人感情一直很稳定并且打算今年登记结婚。小明为了婚后生活,购买了一套房产,房产证上签署了小红一个人的名字。同时,小明支付了首付款,但未表示自愿且无偿赠与。房屋的贷款是以小红的名义办理的,且银行审核已经通过。

  眼看两人即将步入婚姻的殿堂,却没曾想,小明居然在这时候出轨了?。?!

  小红知道真相后泣不成声,小明不但没有安慰她,还一再要求小红把名下那套准备结婚的房子过户给他。

律师说法  







首先,明确“债权”和“物权”。

  一、根据描述,得知房屋产权证上只签署了小红的名字,那么房屋产权(即“物权”)归小红所有;

   二、“债权”的认定相对来说较复杂,要根据小明支付房屋首付款时双方的关系来判定:

 ?。? 小明自愿支付该房屋首付款,并愿意接受民事法律行为,且与小红签订了书面的赠与合同,明确表示将自己的财产无偿给予小红。明确两人是赠与关系,此时小红为“受赠人”。

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)对公民之间的赠与关系做出具体规定:

  “公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续?!?/span>

  2. 小明并非无偿给予小红,且未签订赠与合同,推定两人为“民间借贷关系”,此时小明为“债权人”。

  民间借贷是一种民事法律。借贷双方通过签订书面借贷协议或达成口头协议形成特定的债权债务关系,从而产生相应的权利和义务。债权债务关系是我国民事法律关系的重要组成部分,这种关系一旦形成便受法律的?;?。民间借贷可以有偿,也可以无偿,是否有偿由借贷双方约定。只有事先在书面或口头协议中约定有偿的,出借人才能要求借款人在还本时支付利息。

  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条:

  “ 原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼,被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务,被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后,原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。 ”

  其次,根据小红的描述,并结合上述两种情况,可以推定两人的关系属于“民间借贷关系”。

  即小明为“债权人”,小红为“物权”所有者。再结合《物权法》的解释,“以某特定物为给付标的物(买卖合同中所指的物体或商品),而该物体或商品上又有物权存在时,无论物权成立之先后,均有优先于债权的效力?!?即“物权”优于“债权”。

  至此,可以明确:该套房屋的首付款虽由小明支付,但房产证上签署的是小红的名字,所以小红才是房屋产权的所有者,房屋处置的决定权在小红手里!

  此时,掌握决定权的小红心里得到一丝安慰。律师又针对接下来房子的处理办法给了小红三种建议↓↓↓:

  1.小红返还小明支付的房屋首付款,继续还贷购买该房屋。 

  2.小红以赠与的方式将房子过户给小明,但小明需归还小红已付房贷。(税率较高) 

  3.小红将房屋出售给小明,但需在房款中扣除小明已支付的房屋首付款。(将产生相应的税费)

特别提醒

在某些城市对购房者有资质(户口、纳税年限等)要求,若一方未能满足购房资质,不论采取赠与还是买卖的形式,在未满足购房条件时均无法办理房屋过户手续。



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